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【精华答疑】以地换房税务处理问题浏览数:809次
1.以地换房税务处理
A事业单位拥有出让商住土地10亩，地上附有一层房屋建筑面积6000平方米，B房开公司与A合作，合作条件为：以B开发公司立项开发，B开发公司不承担土地价款，房屋按规划建成后，B开发公司回建门面6000平方米给A事业单位，其余房产由B开发公司销售。双方均未发生货币交易。现土增清算，企业认为回建房屋属于拆迁补偿房，按拆迁补偿相关文件确认收入（国家税务总局公告2014年第2号：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部 国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。）税务局认为回建房属于以地换房，回建房应按市场价确认收入。请给出相关税法依据的解释。如果税务局确认有理，按非货币性资产交换处理，B房开公司是按换入资产的价值（土地过户时评估价）还是按门面清算时的市场价为计税依据？
专家回复：
1、A单位和B房开公司属于一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作建房，应当按照国税函发[1995]156号第十七条的规定计算缴纳营业税。因此税务局的主张是符合税法规定的。
2、B房开公司应当按向A单位移交门面房当月销售的同类不动产平均价格作为这6000平方米门面房的计税依据；如果当月无同类不动产销售，则按移交门面房的最近时期销售同类不动产的平均价格作为计税依据；以上2项均没有，按成本利润率核定计税价格。
专家分析：
国税函发[1995]156号第十七条提到的“按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。”，这里的实施细则是旧的营业税暂行条例实施细则，新的营业税暂行条例实施细则第二十条有相同的规定。
政策依据：
国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》
国税函发[1995]156号
十七、问：对合作建房行为应如何征收营业税？
答：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
（一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业-租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。
第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：
1、房屋建成后如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
2、房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
3、如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
中华人民共和国营业税暂行条例实施细则
（2008年12月18日财政部 国家税务总局令第52号公布 根据2011年10月28日《关于修改〈中华人民共和国增值税暂行条例实施细则〉和〈中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〉的决定》修订）
第二十条 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：
（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（三）按下列公式核定：
营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）
公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
中华人民共和国营业税暂行条例实施细则
财法[1993]040号
第十五条 纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
（三）按下列公式核定计税价格：
计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
2.关联交易
老师，你好： 关联方交易需按独立企业进行，例如A公司为B公司的母公司，A公司为生产企业，B公司为商贸企业，A公司生产的产品全部由B公司对外销售，B公司的销售毛利率为5%~6%，另外，B公司零租金使用A公司的土地和房屋，请问：
（1）、若A、B公司企业所得税税率相同，上述两公司之间的交易是否符合独立企业交易原则，A公司零租金出租土地、房屋，税务机关是否会认定要缴税？
（2）、若A、B公司企业所得税税率不同，上述两公司之间的交易是否符合独立企业交易原则，A公司零租金出租土地、房屋，税务机关是否会认定要缴税？
（3）、税务机关判定是否为关联交易有没有具体标准（或规定）？请提供具体政策依据。谢谢！
专家回复：
问题1：
两公司之间的交易是否符合独立企业交易原则，关键看A公司销售给B公司的商品是否明显低于后高于同类商品的市场价格。
无论A、B公司企业所得税税率是否相同，A公司零租金出租土地、房屋给关联企业B公司，很可能被A公司税务机关认定为租金明显偏低，不符合独立企业交易原则，而要求A公司缴税。
问题2：
两公司之间的交易是否符合独立企业交易原则，关键看A公司销售给B公司的商品是否明显低于后高于同类商品的市场价格。
若A、B公司企业所得税税率不同，更容易被税务机关认定A、B公司通过销售来调节A、B公司的利润，不符合独立企业交易原则，而要求A、B公司调整后缴税。
无论A、B公司企业所得税税率是否相同，A公司零租金出租土地、房屋给关联企业B公司，很可能被A公司税务机关认定为租金明显偏低，不符合独立企业交易原则，而要求A公司缴税。
问题3：
税务机关判定是否为关联交易没有具体标准（或规定），税务机关主要是根据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）第四十一条、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第一百零九条和第一百一十条、国家税务总局关于印发《特别纳税调整实施办法（试行）》的通知（国税发〔2009〕2号）的规定来判定关联交易的。 看过本文的人还看过：
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